Загружаем...

Банкротство строителей

Строительный комплекс в последнее время находится под пристальным вниманием государства. Выражается это внимание, прежде всего, в непрерывном его реформировании и преобразовании. Только за последние несколько лет был принят большой ворох законов, призванных решить все проблемы российского строителя и заполнить страну недорогим и качественным жильём. Насколько же удалось решить эту задачу? Декабрь – подходящий месяц, чтобы подвести итоги уходящего года.

     ОДНОЙ из главных особенностей строительной отрасли и её системы саморегулируемых организаций (СРО) является долгий жизненный цикл процесса. От появления дома на бумаге в виде проекта до заселения счастливых жильцов проходит не менее трёх лет. Если же добавить сюда временные затраты на освоение пятен застройки, проведение инфраструктуры, привлечение инвестиций, проектирование и согласование, то необходимый срок планирования можно уверенно увеличивать до десяти лет. Иными словами, застройщики и подрядчики должны быть уверены, что за это время правила игры не поменяются. Что они смогут стабильно работать, построят дом в соответствии со всеми требованиями, сдадут объект в эксплуатацию и получат прибыль, которая будет вложена уже в следующие проекты.

     Однако в реальности именно строительство оказывается самой активно реформируемой отраслью. Давайте вспомним некоторые основные федеральные законы, которые были приняты в последние пару лет и серьёзно поменяли требования к участникам рынка.

Парад законов

     Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…». Согласно ему, серьёзной трансформации подверглась вся система строительного саморегулирования. Членство в СРО стало обязательным условием для выполнения строительных подрядов. Исключения сделали для государственных и муниципальных организаций, субподрядов на сумму менее 3 миллионов рублей, малоэтажного строительства и тому подобного. Вместо одного компенсационного фонда, который должен вносить член СРО, появилось два – возмещения вреда и договорных обязательств. Кроме того, был установлен перечень банков, в которых разрешено открывать спецсчета для размещения компфондов. Членство в СРО осуществляется по региональному принципу, то есть, состоять нужно в партнёрстве того же региона, где зарегистрирована и сама строительная организация.

     Все эти, вроде бы, благие пожелания привели к тому, что мирно существовавшая почти две пятилетки система строительного саморегулирования оказалась объята хаосом. Закрывались и открывались под другими именами саморегулируемые организации, утерявшие часть своего компфонда в обанкротившихся банках. Строительные компании в массовом порядке выходили из одних СРО и вступали в другие, а то и вовсе меняли место прописки. Региональные монополисты от саморегулирования начинали диктовать свои условия подрядчикам, руководствуясь при этом исключительно собственными аппетитами и фантазией. Словом, реализация закона привела к кровопусканию строительного комплекса на суммы в несколько десятков миллиардов рублей – и ущерб пока полностью не оценён.

     Федеральный закон от 18 июня 2017 года № 126-ФЗ «О внесении изменений в статью 55.2 Градостроительного кодекса…» дополнил вышеназванный 372-ФЗ, добавив свою порцию ада в реформу строительного саморегулирования. Суть предложенных норм состоит в следующем. Многие из саморегулируемых организаций, которые утратили часть средств компенсационного фонда в банкротных банках, сумели решить эту проблему, собрав дополнительные взносы, либо набрав необходимую сумму за счёт исключения «лишних» участников. По мнению законодателя, такие партнёрства также необходимо лишить статуса СРО, чтобы не повадно было. Соответственно, после этого строителям снова придётся собирать деньги на компенсационный фонд и вступать уже в другие партнёрства. Надо отметить, что нормы этого документа в настоящее время активно оспариваются в арбитражных судах всех уровней, и происходит это с переменным успехом.

     Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». Согласно нормам этого документа, были ужесточены требования к застройщикам, создан дополнительный компенсационный фонд, все деньги, вносимые дольщиками, стали аккумулироваться на банковских эскроу-счетах, а также серьёзно были ограничены возможности создания ЖСК. Формально принят ради решения проблемы обманутых дольщиков. Однако ещё на стадии принятия эксперты отмечали два серьёзных отрицательных эффекта – во-первых, уход с рынка мелких и средних девелоперов, активы которых поглотят крупные корпорации, а, во-вторых, неизбежное удорожание конечной стоимости квадратного метра жилой застройки.

     Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…» включил в систему строительного саморегулирования организации, занимающиеся сносом объектов капитального строительства. Иначе говоря, большинство предприятий, специализирующиеся на такого вида работах, теперь также обязаны вступать в СРО и нести все соответствующие (и немалые) издержки.

     Мы перечислили лишь несколько федеральных законов, оказавших наибольшее влияние на российский строительный комплекс. В действительности их куда больше, и едва ли не на каждом заседании российского парламента звучат новые предложения о том, как бы нам в очередной раз отредактировать Градостроительный кодекс, который из-за бесчисленных поправок и так превратился в лоскутное одеяло. А ведь региональные и муниципальные представительные органы тоже не спят, радуя строителей своими законами субъектов и нормативными актами органов местного самоуправления.

     Параллельно проходит реформа ценообразования, пишутся новые сметные нормативы и разрабатываются технические стандарты. Полным ходом идёт цифровизация, создаются различные электронные реестры – национальный реестр специалистов, единый реестр членов СРО, реестр проектной документации, единый реестр договорных обязательств… Разработка и ведение этих ресурсов стоит денег, которые изымаются из оборотных средств строительных компаний, а в конечном итоге оплачиваются покупателями квадратных метров и государственными заказчиками.

     Строители иногда шутят, что власть похожа на мальчишку с палкой-ковырялкой, который стоит над муравейником и думает, как бы сделать жизнь муравьёв лучше. И известная доля правды в этой шутке есть.

Майские указы

     Мотивы, которые заставляют российских чиновников реформировать отрасль, понять можно. Жилищный фонд, уходящий своими корнями ещё в эпоху брежневской массовой застройки, стремительно ветшает, при том, что качество новостроек оставляет желать лучшего. Ситуация с крупными государственными стройками тоже не радует. Что уж говорить, если стратегические проекты, такие, как космодром Восточный, питерская «Зенит-Арена» или арктические базы становятся символами коррупции и ложатся на бюджет неподъёмным бременем.

     Вместе с тем задачи поставлены серьёзные. 7 мая сего года Владимир Путин подписал известный Указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» – те самые «майские указы» Президента. Особое место в документе уделено вопросам строительного комплекса. Правительству дано поручение совместно с органами государственной власти субъектов разработать национальные проекты по одиннадцати направлениям, включая «жильё и городскую среду». Поставлены цели и сформулированы задачи, которые должны войти в национальные проекты. В частности – обеспечить ипотеку в 8% и нарастить строительство жилья до 120 миллионов квадратных метров в год. Для сравнения, в рекордном 2016 году построили 80,6 миллиона «квадратов».

     При этом не будем забывать, что на дворе продолжает свирепствовать экономический кризис, а покупательная способность населения с 2014 года планомерно снижается. Вот и ломают головы чиновники, как бы заставить строителей перепрыгнуть через высоко поднятую планку, пишут новые законы и вводят очередные реестры. Получается пока не слишком хорошо.

Мнение строителей

     А что думают по поводу продолжающегося реформаторского зуда сами строители? Не далее, как 1 ноября в городе на Неве состоялась практическая конференция «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Участники её вынесли резолюцию, в которой перечислили основные замечания строительного сообщества в адрес реформаторов. Список получился длинным, однако основные пункты стоит назвать.

     Так, отмечается, что при принятии нормативных правовых актов в строительной сфере игнорируется мнение профессионального сообщества, высказанного в ходе общественного обсуждения. В частности, касается это законопроекта 374843-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…», предусматривающего введение саморегулирования для организаций, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и «амнистию» компенсационных фондов СРО (которую, похоже, строители и саморегуляторы не дождутся).

     Регламент ведения Национального реестра специалистов в строительной сфере предъявляет формальные и избыточные требования к специалистам для внесения в реестр. Предложения окружных конференций строительных СРО Санкт-Петербурга и СЗФО об уточнении требований к стажу специалистов и базовому образованию не приняты.

     Не снят запрет для строительных компаний, добровольно покинувшим СРО, в течение года вступать в другую саморегулируемую организацию.

     Вступивший в силу Федеральный закон № 342-ФЗ установил новое определение зон с особыми условиями использования территорий и новые правила проведения экспертизы проектной документации, что сильно ограничило сферу деятельности негосударственной экспертизы и может привести к фактической её ликвидации.

     Система стандартизации Национального объединения строителей требует пересмотра в части соответствия системе стандартизации Российской Федерации.

     Принятый Госдумой России Федеральный закон № 218-ФЗ существенно изменил устоявшиеся правила работы застройщиков в части осуществления жилищного строительства. В связи с этим увеличиваются риски ухода с рынка жилищного строительства компаний, в основном среднего и малого бизнеса.

     Нестабильность, непредсказуемость и неоднозначность законодательства в строительной сфере свидетельствует о непрофессиональности разработчиков законопроектов и осложняет соблюдение участниками строительного рынка правовых норм.

     В связи с этим строители направили обращение в Министерство строительства и ЖКХ РФ, Национальные объединения и другие профильные организации, в которых обобщили свои предложения и рекомендовали произвести работу «над ошибками».

     Однако будет ли услышан голос сообщества? Есть обоснованное мнение, что реальными выгодополучателями от всех проходящих преобразований становятся не россияне, которые хотят улучшить свои жилищные условия, и не бюджет, а крупные корпорации. Именно им выгодно создание новых административных барьеров, которые станут непреодолимой стеной для малого и среднего бизнеса. Крупные холдинги без особых проблем переживут все изменения в законодательстве, после чего придёт черёд монопольного и ничем не сдерживаемого роста цен.

     Аркадий АПУМЧИК

Понравилась? Поделитесь!

Мнение редакции

Очевидно, что в условиях, когда реформы стали орудием конкурентной борьбы, ни выполнить майские указы, ни положить конец коррупции в строительстве, не получится…

Читайте также

Идти ВВЕРХ